Zanim podejmiemy decyzję o zakupie nieruchomości powinniśmy przede wszystkim sprawdzić swoją zdolność kredytową. Pozwoli to uniknąć przykrych niespodzianek, kiedy wyobrażenie o naszej zdolności kredytowej rozminie się z tym co będzie mógł zaoferować bank.
Zdolność kredytowa
Mówiąc o zakupie nieruchomości na rynku wtórnym mam na myśli zakup od poprzedniego właściciela. Natomiast w wypadku zakupu od dewelopera to my stajemy się pierwszym użytkownikiem (patrz zakup na rynku pierwotnym).
Tutaj pojawia się ważna różnica w stosunku do rynku pierwotnego. Kupując mieszkanie, dom lub działkę na rynku wtórnym zapłacimy podatek od czynności cywilno prawnych w wysokości 2% od ceny transakcji. Podatek jest obowiązkowy przy zakupie wszystkich nieruchomości na rynku wtórnym. Kiedy już udało się nam znaleźć interesujący nas lokal powinniśmy sprawdzić czy nie posiada on wad prawnych.
Dokumenty nieruchomości
Ważne będzie uzyskanie numeru księgi wieczystej i sprawdzenie:
- kto jest właścicielem nieruchomości,
- czy są na niej jakieś obciążenia,
- czy widnieją jakiekolwiek wzmianki o złożonych wnioskach.
Sprzedający powinien też okazać aktualne zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami za lokal, podatek od nieruchomości, a jeśli to przedsiębiorca to o niezaleganiu w ZUS.
W sytuacji gdy mieszkanie jest obciążone kredytem hipotecznym należy poprosić Sprzedającego o przedstawienie zaświadczenia z banku, który udzielił kredytu. Zaświadczenie powinni zawierać następujące dane:
- numer umowy kredytowej,
- data zawarcia umowy,
- pierwotna kwota zaciągniętego kredytu,
- aktualna kwota kredytu,
- numer rachunku do całkowitej spłaty kredytu,
- informacja o możliwości zwolnienia hipoteki po całkowitej spłacie kredytu
Zaświadczenie jest bardzo ważnym dokumentem, szczególnie teraz kiedy z powodu wysokich kursów CHF i EUR często się zdarza, że kwota kredytu obciążająca nieruchomość jest wyższa od jej wartości. W takiej sytuacji kupno nieruchomości może się okazać niemożliwe jeśli Sprzedający nie ma środków na różnicę pomiędzy kwotą kredytu a ceną sprzedaży. Warto wiedzieć to wcześniej zanim podpiszemy umowę przedwstępną.
Specyficznym przypadkiem jest zakup mieszkania ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. W takim wypadku powinniśmy otrzymać od sprzedającego, zaświadczenie ze Spółdzielni które powinno zawierać następujące informacje:
- kto jest właścicielem prawa do lokalu oraz o braku przeciwwskazań do założenia KW (jeśli jej nie ma lub odpis z istniejącej KW jeżeli jest założona).
- powierzchni oraz występowaniu lokalu w zasobach Spółdzielni,
- potwierdzenie, że nie ma zaległości w opłatach czynszowych
Umowa przedwstępna
Kolejnym etapem kupna mieszkania po sprawdzeniu zdolności kredytowej będzie podpisanie umowy przedwstępnej, która będzie zawierała podstawowe informacje na temat transakcji takie jak: cenę, termin zawarcia umowy notarialnej, dodatkowe ustalenia na przykład o wyposażeniu które pozostawia sprzedający.
Na tym etapie określa się wysokość zaliczki lub zadatku (niosą za sobą rożne skutki) i sposób ich zapłaty czy to w formie gotówki czy w formie przelewu na podane konto. Czas załatwiania formalności kredytowych to w zależności od banku od dwóch do sześciu tygodni.
Umowa przedwstępna może być podpisana w formie aktu notarialnego lub jak umowa cywilnoprawna. Obie formy są dopuszczane przez bank jednak umowa notarialna lepiej chroni interesy obu stron transakcji. Mając umowę przedwstępną, księgę wieczystą lokalu, dokumenty potwierdzające nasze dochody możemy składać wniosek kredytowy. Po złożeniu wniosku kredytowego bank podejmując decyzje będzie chciał przeprowadzić inspekcję nieruchomości. Należy podać we wniosku kontakt do osoby która będzie mogła udostępnić lokal rzeczoznawcy.
Wniosek kredytowy i notariusz
Czas rozpatrywania wniosku kredytowego jest różny w różnych bankach ale zazwyczaj decyzje kredytową otrzymujemy maksymalnie do 30 dni. Mając decyzje kredytową powinniśmy poprosić o dostarczenie wcześniej umowy kredytowej aby mieć czas spokojnie się z nią zapoznać i ewentualnie wyjaśnić sprawy dla nas niezrozumiałe lub przenegocjować zapisy nas niezadowalające. Kiedy mamy zapewnione finansowanie zakupu – podpisaną umowę kredytową ustalamy termin podpisania umowy zakupu tak zwanej umowy przyrzeczonej. Odbędzie się to u notariusza który poprosi o następujące dokumenty:
- akt notarialny potwierdzający nabycie lokalu przez obecnego właściciela
- aktualny odpis z KW (z dnia transakcji)
- zaświadczenie z banku lub umowa kredytowa, że kupujący uzyskał kredyt na zakup nieruchomości
- zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami przez sprzedającego
- zaświadczenie, że w przedmiotowym mieszkaniu nikt nie jest zameldowany.
Należy pamiętać o opłatach notarialnych, notariusz pobierze 2% od wartości nieruchomości wpisanej na umowie (patrz wyżej), oraz taksę notarialną powiększona o 23% podatku VAT. Wpisanie hipoteki do KW przez sąd trwa w zależności od sądu od jednego do kilku miesięcy. Pocztą dostaniemy zawiadomienie o dokonaniu wpisu. Wtedy należy udać się do banku aby uaktualnić treść księgi. Jest to ważne bo do czasu wpisania hipoteki mamy podwyższone oprocentowanie kredytu.
Kiedy sprzedający otrzymał już całą zapłatę, możemy spotkać się z nim w kupowanym lokalu aby podpisać protokół zdawczo-odbiorczy w którym będą zawarte aktualne stany liczników, Sprzedający przekazuje nam też wtedy klucze.
Adrian Rawło
