Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym wbrew pozorom nie jest taką prostą sprawą. Co prawda wymaga mniej wysiłku niż budowa na własną rękę jednak przed podjęciem decyzji o zakupie należy uważnie sprawdzić kilka szczegółów.
Przede wszystkim deweloper
Oczywistym jest, że przy zakupie mieszkania bądź domu skupiamy się głównie na nim samym czyli na jego funkcjonalności, aspektach wizualnych czy lokalizacji. Niemniej jednak po wstępnym rozeznaniu w tym temacie należy dokładnie przyjrzeć się deweloperowi. Zasadniczą kwestią jest to na jakim etapie budowy kupujemy nieruchomość. Jeśli wszystko jest gotowe to możemy spać w miarę spokojnie. Jeśli jednak deweloper dopiero co zaczął budować to wówczas trzeba spojrzeć na to czujnym okiem. Dlatego w pierwszej kolejności zobaczmy jakie inne inwestycje ma na swoim koncie deweloper. Czy przebiegały one sprawnie i zostały ukończone w terminie. Czy zostały dotrzymane wszystkie obietnice. Można zapytać o to samego dewelopera wprost. Ale w Internecie jest też dostępnych wiele informacji czy też fora, na których niezadowoleni klienci chętnie dzielą się swoimi opiniami. Owszem, na wszystko trzeba patrzeć z przymrużeniem oka ale jeśli firma deweloperska zbiera głównie negatywne opinie to jest to warte zastanowienia.
Inwestycja
Skoro deweloper wydaje nam się ok to czas sprawdzić samą inwestycję. Powinno nas zainteresować otoczenie samego budynku mieszkalnego. Jeśli w najbliżej okolicy już coś jest to mamy lepszą orientację co do naszego przyszłego sąsiedztwa. Jeżeli nie ma nic lub jest niewiele to wtedy należy zasięgnąć informacji o planie zagospodarowania przestrzennego. Wówczas będziemy wiedzieli jakiego rodzaju inwestycje mogą być realizowane na pobliskich terenach. Z planu możemy się dowiedzieć czy wokół nas będą wyłącznie budynki mieszkalne czy też jest część przeznaczona na zabudowę o innym charakterze. Plan jest dostępny w Urzędzie Miasta lub Gminy. Niestety nie zawsze możemy przestudiować taki plan bo na większości terenów po prostu go nie ma. Sam Kraków na chwilę obecną jest jedynie w ok. 30 % pokryty planem.
Kolejna rzecz to kwestia prawomocnego pozwolenia na budowę, własności działek, roszczeń i innych wpisów w księdze wieczystej np. ewentualnych hipotek. Deweloper bowiem może sam finansować inwestycję z kredytu bankowego. Z jednej strony dobrze jest gdy deweloper buduje z własnych środków ale wtedy też zawsze istnieje podejrzenie, że deweloper tak naprawdę liczy na wpłaty ze strony klientów. Dlatego z drugiej strony otrzymany przez dewelopera kredyt w banku daje nam podstawę sądzić, że inwestycja będzie miała być z czego ukończona i że deweloper ma dobrą kondycję finansową oraz jest wiarygodny dla banku.
Zabezpieczeniem dla klientów ma być tzw. ustawa deweloperska, która reguluje m.in. sprawy płatności na linii klient – deweloper. Podstawowym jej zapisem jest to, że środki nie będą przelewane bezpośrednio na rachunek dewelopera tylko na rachunek powierniczy w banku. W zależności od tego czy będzie to rachunek otwarty czy zamknięty środki te będą wypłacane deweloperowi w miarę postępu prac lub po zakończenia całej inwestycji
Kredyt
Na szczęście jeśli my korzystamy z kredytu bankowego to możemy mieć pewność, że bank dokładnie sprawdzi samego dewelopera i wszystkie dokumenty związane z całą inwestycją. Gdy nieruchomość nie jest jeszcze gotowa to nasz bank nie wypłaci wszystkich pieniędzy na raz. Kredyt będzie wypłacany stopniowo w tzw. transzach, zgodnie z harmonogramem umieszczonym w umowie przedwstępnej z deweloperem. Przed każdą kolejną wypłatą transzy bank sprawdzi czy postęp prac jest zgodny z tym co zostało ustalone z deweloperem. Jeśli nie jest to wówczas bank ma prawo odmówić przelewu środków do czasu nadrobienia zaległości.
Podstawowym prawnym zabezpieczeniem zarówno dla nas jak i dla banku podczas wypłaty transz jest umowa przelewu wierzytelności z wykonawcą inwestycją lub mówiąc prościej tzw. cesja. Na jej postawie bank ma prawo żądać od dewelopera zwrotu wpłaconych pieniędzy jeśli ten nie wywiąże się z umowy. Dzięki temu możemy czuć się trochę pewniej bo bank w razie czego ma do dyspozycji cały zespół prawników a my zazwyczaj nie.
Ważną informacją jest to, że w trakcie wypłaty transz najczęściej nie płacimy pełnej raty kredytu. Bank nalicza nam jedynie odsetki od wypłaconej kwoty. Trzeba więc przekalkulować wszystkie swoje wydatki (np. za wynajem mieszkania) biorąc pod uwagę termin zakończenia inwestycji i możliwość wprowadzenia się do własnego M.
Zanim jednak ostatecznie zdecydujemy się na zakup mieszkania lub domu warto wcześniej udać się do profesjonalnego doradcy kredytowego, który nie tylko sprawdzi dewelopera ale również policzy naszą zdolność kredytową. Ale to już jest temat na osobny artykuł.
Magdalena Hołyszko
