Znakomita większość Inwestorów w Polsce buduje domy tzw. systemem gospodarczym. Inwestor jest wlaścicielem działki na której buduje. Samodzielnie decyduje o terminarzu robót, budżecie budowy oraz doborze firm wykonawczych. Decydując się na budowę domu finansowaną kredytem hipotecznym warto zwrócić uwagę na kilka ważnych zasad, których zastosowanie ułatwi przyszłą budowę. Nie będę tutaj rozwodził się nad wyborem waluty kredytu ponieważ nie jest to tematem niniejszego artykułu. Porady w nim zawarte proszę potraktować jako uniwersalne, zarówno dla kredytów w PLN jak i walutowych
Dobry kosztorys
Podstawową rzeczą mająca wpływ na późniejszy przebieg inwestycji jest dokładne określenie budżetu budowy. Od jego wielkości jest uzależniona kwota kredytu jaką należy zaciągnąć na finansowanie zakupu materiałów budowlanych i prac. Warto, jeśli pozwala na to zdolność kredytowa Inwestora zaciągnąć kwotę kredytu wyższą niż wynika to z wyliczeń. Bardzo trudno jest precyzyjnie wyliczyć koszty budowy domu. Wpływ na to ma dosyć długi czas inwestycji, budowa finansowana kredytem może trwać nawet 24 miesiące. W ciągu tego czasu mogą się zmienić zarówno ceny materiałów jak i robocizny. Inwestor zwykle nie bierze pod uwagę wszystkich koniecznych do poniesienia wydatków. Wykonując kosztorys samodzielnie, zazwyczaj nie dysponuje odpowiednią wiedzą aby wszystko dokładnie wyliczyć. Często w trakcie budowy Inwestor decyduje się na zmianę technologii wykonania lub materiałów, zwykle chce zastosować lepsze, które więcej kosztują. Dlatego też dobrze jest mieć pewien zapas środków na budowę. Kredyt budowlany jest wypłacany w transzach w zależności od postępów na budowie.
W sytuacji, gdy Inwestor dokładnie zrealizuje swoje wcześniejsze założenia odnośnie budżetu budowy, zawsze może nie wypłacić części kredytu. O wiele trudniej jest wnioskować o zwiększenie kwoty kredytu w trakcie budowy, kiedy okaże się, że zabrakło pieniędzy na dokończenie inwestycji. Zawsze oznacza to powtórne badanie zdolności kredytowej, czasami kolejną wycenę nieruchomości. W skrajnych przypadkach niemożliwe jest zwiększenie kwoty kredytu i Inwestor zmuszony jest dokończyć budowę za własne środki. Niekiedy jest to niemożliwe. Obecnie, większość ofert kredytów hipotecznych charakteryzuje się brakiem prowizji za przyznanie. W takiej sytuacji koszty zaciągnięcia (prowizji) wyższej kwoty kredytu są dokładnie takie same jak tej wynikającej z pierwotnych wyliczeń. Rezygnacja z wypłaty transzy nie kosztuje nic lub około 200 zł prowizji za sporządzenie aneksu do umowy kredytowej.
Harmonogram prac
Kolejną ważną rzeczą jest kwestia zaplanowania terminarza robót i ustalenia wysokości transz kredytu. Na tempo prac budowlanych wpływ ma wiele czynników takich jak: zdolności organizacyjne Inwestora, jakość ekipy budowlanej, dostępność materiałów, warunki pogodowe, dostępność środków z kredytu. Każdy z nich może spowodować wydłużenie inwestycji. W zależności od banku są różne sposoby kontroli wykorzystania kredytu. W chwili obecnej odchodzi się od wymogu przedstawiania rachunków w banku za wykonane prace i zakupione materiały. Rozliczenie transz odbywa się na podstawie zdjęć z wykonanych etapów budowy bądź inspekcji Rzeczoznawcy banku. Banki zwykle dają Inwestorowi 24 miesiące czasu na wybudowanie domu. Niektóre z nich wymagają dokładnego harmonogramu robót w układzie miesięcznym, inne wypłacają transze po zrealizowaniu kolejnych etapów budowy. W pierwszym przypadku planując harmonogram prac warto dać sobie więcej czasu na zrealizowanie kolejnych etapów inwestycji.
W sytuacji gdy terminarz nie jest dotrzymany przez Inwestora mogą się pojawić problemy z wypłatą kolejnej transzy. Czasami potrzebne jest podpisanie aneksu do umowy kredytowej. Są banki, które dają pewną dowolność w kwocie planowanych transz, warto wtedy tak zaprojektować terminarz aby zapłacić jak najmniej odsetek. Zasada jest taka, że wypłacamy pieniądze na jakiś tydzień przed planowanym wydatkowaniem. Nie ma sensu wypłacać transzy kredytu przed zimą, jeśli wiemy, że najbliższe wydatki będą poniesione na wiosnę. Przy ustalaniu liczby transz warto wziąć pod uwagę koszty związane z wypłatą każdej z nich. Niektóre banki wymagają wizyty Rzeczoznawcy bankowego przed wypłatą kolejnej transzy. Kiedy należy złożyć wniosek o kredyt jeśli już podjęliśmy decyzję o budowie ? Moim zdaniem czym szybciej tym lepiej. Warto być przygotowanym wcześniej na rozpoczęcie prac budowlanych. W sytuacji gdy jest dobra pogoda można rozpocząć budowę praktycznie z dnia na dzień jeśli mamy zapewnione finansowanie.
Kiedy złożyć wniosek o kredyt?
Uzyskanie kredytu hipotecznego może trwać w zależności od banku od dwóch do sześciu tygodni. Decyzja kredytowa jest ważna od 30 do 60 dni i w tym czasie należy podpisać umowę kredytową. Po podpisaniu umowy kredytowej wypłata pierwszej transzy kredytu możliwa jest zwykle do 60 lub 90 dni od daty podpisania umowy. Tak więc wniosek kredytowy można złożyć nawet pięć miesięcy przed planowanym rozpoczęciem prac budowlanych i wypłacić kredyt tuż przed pierwszymi wydatkami. Wcześniejsze złożenie wniosku ma również tę zaletę, że w razie jakichkolwiek trudności jest czas aby odpowiednio im zaradzić.
Tomasz Rainer
